Ferienwohnung-Website: Direktbuchung ohne Portal-Provision

Für eine Ferienwohnung reicht eine einzige Seite: gute Fotos, Preise, ein Belegungskalender, ein Anfrage-Formular. Mit einem Baukasten baust du das an ein bis zwei Wochenenden selbst. Der Grund, warum sich der Aufwand lohnt, steht in einer Zahl: rund 15 Prozent. So hoch liegt nach Auswertungen spezialisierter Anbieter die Gastgeber-Gebühr bei Airbnb im deutschen Markt, bei Booking.com sind es etwa 12 bis 15 Prozent (Stand 2026). Welcher Baukasten zu dir passt, ist dabei die kleinste der Fragen.

Bei Airbnb ist die Zahl deshalb so hoch, weil in Deutschland und der EU die gesamte Gebühr beim Gastgeber liegt und nicht zwischen Gast und Gastgeber aufgeteilt wird. Bei Booking kostet das Preferred-Programm drei Prozentpunkte extra, Genius-Rabatte zahlst du aus der eigenen Tasche. Deine eigene Website holt einen Teil davon zurück. Sie muss dafür nicht das ganze Portal ersetzen, sondern vor allem einen Fall gut können: die zweite Buchung.

Rechne einmal nach, worum es geht

Ein Beispiel, deine Zahlen sind andere. Angenommen, du vermietest an 150 Nächten im Jahr zu 90 Euro. Das sind 13.500 Euro Umsatz. Bei 15 Prozent Provision gehen davon gut 2.000 Euro an die Plattform.

Diese 2.000 Euro sind nicht komplett zu holen. Ein Teil der Gäste hätte dich ohne das Portal nie gefunden, und diese Reichweite ist echte Leistung. Angenommen, ein Viertel deiner Buchungen kommt künftig direkt, dann sind das gut 500 Euro im Jahr. Damit sind Baukasten, Domain und Hosting im ersten Jahr bezahlt, und es bleibt etwas übrig. Lässt du bauen, dauert es entsprechend länger.

Die zweite Buchung ist die Direktbuchung

Viele Vermieter-Websites versuchen, das Portal im Erstkontakt zu schlagen. Gegen die Werbebudgets von Airbnb und Booking gewinnst du diese Suche nicht, und du musst es auch nicht.

Deine Gäste waren schon da. Sie kennen die Wohnung, sie wissen, wo der Schlüssel hängt und dass der Bäcker um die Ecke sonntags offen hat. Diese Menschen brauchen kein Portal mehr, sie brauchen nur eine Adresse, die sie wiederfinden. Wähl sie danach aus: der Name der Wohnung plus Ort ist merkbar, dein Nachname plus Ziffer nicht.

Der Rest passiert in der Wohnung. Eine Karte mit der Web-Adresse auf dem Küchentisch, ein Schild im Flur, ein Zettel bei den Schlüsseln. Etwa so: „Falls Sie wiederkommen mögen: Über meine-wohnung-am-see.de kostet die Wohnung zehn Prozent weniger, weil ich dort die Portal-Provision spare."

Zehn Prozent Nachlass sind für dich immer noch besser als 15 Prozent Provision, und der Gast hat einen echten Grund, beim nächsten Mal die Adresse einzutippen. Schreib den Satz so, wie du sonst mit deinen Gästen redest, in Du- oder Sie-Form. Was du im Portal-Chat selbst schreiben darfst, regelt jede Plattform in ihren Gastgeber-Bedingungen und ändert sich regelmäßig.

Kalender: erst anzeigen, später automatisieren

Wenn du parallel über Airbnb, Booking und die eigene Seite verkaufst, müssen alle drei denselben Kalender sehen. Sonst vermietest du eine Woche zweimal, und das wird teuer.

Dafür gibt es Channel Manager, die den Bestand über alle Portale synchron halten und meist ein fertiges Buchungsformular mitliefern, das du auf deine Seite setzt. Wie dieses Prinzip funktioniert und worauf du bei der Anbindung achten musst, habe ich im Beitrag über Direktbuchungen bei Hotels aufgeschrieben. Das Prinzip ist bei Ferienwohnungen dasselbe, die Anbieter sind teils andere.

Für ein bis drei Wohnungen geht es aber eine Nummer kleiner, und das ist mein Rat für den Anfang: ein Belegungskalender zur Ansicht plus ein Anfrage-Formular. Der Gast sieht, wann frei ist, und fragt an; du bestätigst von Hand. Das kostet dich eine Antwort pro Anfrage und spart dir die ganze Channel-Manager-Baustelle.

Ein Vorbehalt zur Kalender-Anzeige: Die läuft meist über iCal-Dateien der Portale, und die werden nicht in Echtzeit übertragen, sondern in Intervallen, die die Portale selbst festlegen. Für einen Kalender zum Ansehen reicht das. Für automatische Buchungen ohne deine Bestätigung reicht es nicht.

Was auf die Seite gehört

Die ersten zwei Punkte braucht der Wiederbucher, den Rest brauchen die Fremden, die trotzdem auf deiner Seite landen. Beides gehört drauf, in dieser Reihenfolge:

• Preise, ohne Anfrage. Nachtpreis, Nebensaison, Endreinigung, Mindestaufenthalt. Wer erst schreiben muss, um den Preis zu erfahren, schreibt meistens nicht. Und keine Preisliste als PDF-Download, die niemand am Handy öffnet.
• Belegung auf einen Blick. Ein Kalender, der zeigt, was frei ist. Kein Screenshot vom letzten Jahr, das sieht man sofort.
• Fotos, die die Wohnung zeigen, nicht die Sonne. Jeder Raum, bei Tageslicht, aufgeräumt, ohne Weitwinkel-Verzerrung. Dazu ein ehrliches Bild vom Blick aus dem Fenster. Wie du das ohne Fotografen hinbekommst, steht im Guide über Website-Fotos selbst machen.
• Anreise, Lage und dein Gesicht. Entfernung zum Bahnhof, Parkplatz-Situation, was fußläufig geht. Dazu ein Foto und zwei Sätze, wer hier vermietet: Bei einer Direktbuchung gibt es kein Portal, das für dich bürgt.

Dazu kommen Hausordnung und Stornobedingungen, weil Gäste vor der Buchung wissen wollen, was gilt, sowie die Pflichtseiten wie Impressum und Datenschutzerklärung. Eine Übersicht dazu steht in der Checkliste für Impressum und Datenschutz.

Eine Ausnahme zur Regel von oben, dass du den Erstkontakt den Portalen überlässt: In der Kartenansicht spielst du nicht gegen deren Werbebudgets. Prüf deshalb, ob deine Wohnung für ein Google-Unternehmensprofil in Frage kommt. Für Suchen nach Ort plus Ferienwohnung ist der Karteneintrag oft der kürzere Weg zu dir als die Website.

Website selbst erstellen oder machen lassen?

Selbst bauen heißt in dieser Reihenfolge: Domain sichern, Baukasten wählen, Fotos machen, Texte schreiben, Formular einbauen. Den kompletten Ablauf beschreibt der Guide Webseite selbst erstellen. Der zeitraubende Teil sind die Fotos und die Texte, nicht die Technik, und eine Wohnung braucht dabei keine zehn Unterseiten. Womit du in jedem Fall anfängst: mit den Fotos. Sie entscheiden bei Ferienwohnungen mehr als jedes Layout.

Machen lassen lohnt sich, wenn mehrere Wohnungen dazukommen, eine Buchungsanbindung nötig wird oder der Auftritt auch Erstbesucher überzeugen soll. Wie das bei mir abläuft, was drin ist und was es kostet, steht auf der Seite Webdesign für Ferienwohnungen.